주택임대차 보호법 총정리

전세권과 임대차
주택임대차 보호법
대항력, 우선변제권
존속기간의 보장, 최우선변제권
임차권 등기명령제도

다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 4가지로 구분할 수 있습니다. 일반적으로 전세, 미등기 전세, 반전세 또는 월세, 사글세 정도로 주택임대차를 구분하여 이용합니다.

1. 전세권 : 전세금을 주고, 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법입니다. 법률상에도 전세권입니다.

2. 미등기 전세 : 전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법입니다. 이 경우는 법률상 임대차입니다.

3. 반전세 또는 월세 : 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법입니다. 이 경우 법률상 임대차입니다.

4. 사글세 : 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법입니다. 이 경우 법률상 임대차입니다.

※차임 : 임대차에 있어서 임차물을 이용하는 대가로 금전이나 금품을 지급하는 것을 말합니다.

전세권을 제외하고 미등기 전세, 반전세 또는 월세, 사글세는 법률상 임대차로 구분합니다. 전세권과 임대차에 대해서 알아보겠습니다.

■전세권과 임대차

1. 전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.

2. 임대차 : 당사자 일방이 상대방에게 해당하는 건물 또는 이외의 것을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 것입니다. 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세 계약이 해당합니다. 여기서, 주거용 물건의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 주택임대차 보호법에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다. 우리가 임대차라고 하는 대부분의 주택임대차 거래는 주택임대차 보호법에 따라 임대차 계약을 체결하고 있습니다.

■주택임대차 보호법

주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용 또는 수익하게 하고, 임차인이 이에 대한 대가로서 차임을 지급한다는 점에 합의가 있으면 성립됩니다. 그러나 민법에 따른 임대차 계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았고, 이를 보완하기 위해 민법의 특별법으로 주택임대차 보호법이 제정되었습니다. 따라서 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차 보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

※여기서 말하는 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 하는 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효합니다.

주택임대차 보호법에 대한 내용에는 대항력, 우선변제권, 존속기간의 보장, 최우선변제권, 임차권 등기명령제도 등의 주요한 내용이 있습니다. 각각 어떤 내용인지 살펴보겠습니다.

■대항력

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 1)주택의 인도와 2) 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 계승한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다.

1) 주택의 인도 : 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실산의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉, 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 의미합니다.

2) 주민등록 및 전입신고 : 주택임대차 보호법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 합니다. 이 경우, 전입신고를 한 때에 주민등록을 된 것으로 인정합니다. 전입신고는 세대주 등 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다.

※전입신고 시 유의사항

전입신고를 하기 전에 반드시 그 부동산의 등기사항 증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다. 전입신고의 유효성 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 번지를 기준으로 하여 판단하기 때문에 부동산의 등기부를 확인해 정확하게 전입신고를 하는 것이 안전합니다.

▶주택임대차 보호법의 대항요건을 갖추지 못하여 보호를 받을 수 없는 경우

1) 전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우

2) 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 번지 또는 동, 호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우

3) 대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우

▶주택임대차 보호법의 대항요건을 갖추지 못하였더라도 보호를 받을 수 있는 경우

1) 전입신고의 당사자는 부동산의 등기부를 확인한 후 제대로 전입신고를 하였으나, 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를 틀리게 기재한 경우

▶신축 중인 주택에 대한 전입신고

신축 중인 주택을 임차하여 준공검사 전에 입주하는 경우, 건물등기부가 마련되어 있지 않아 대문에 적힌 호수로 전입신고를 하는 경우가 있는데요. 이 경우에는 준공검사 후 건물등기부가 작성되면, 그 등기사항증명서를 발급받아 동, 호수를 다시 확인해야 합니다. 만약, 신축 중인 연립주택 중 소재 주택의 임차인이 전입신고를 할 경우 잘못된 현관문의 표시대로 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 다른 층, 호수로 등재되었다면 주택임대차 보호법의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다.

▶대항력의 발생시기

주택임대차 보호법에 따라 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다. 여기서 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것은 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생기는 것을 의미합니다.

■우선변제권

주택임대차 보호법에 따라 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. 우선변제권은 임차인이 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.

▶확정일자 취득

확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 확정일자는 주택의 소재지의 읍, 면, 동 주민센터 또는 시, 군, 구의 출장소, 지방법원 및 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인에게 부여받을 수 있습니다.

※확정일자를 위한 임대차계약서 확인사항을 확인해야 하는데요. 확정일자를 받기 위해서는 계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.

1) 주택임대차 계약증서가 임대인, 임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으니 주의해야 합니다.

2) 계약 당사자(대리인이 계약을 체결한 경우, 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.

3) 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약 당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.

4) 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약 당사자의 서명이나 날인이 되어 있어야 합니다.

5) 계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인이 있어야 합니다.

6) 확정일자가 부여되지 않았어야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.

▶우선변제권의 발생시기

1. 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.

2. 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다.

■소액임차인의 최우선변제권의 인정

임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 주택임대차 보호법에 따라 보증금이 다음 금액 이하인 임차인은 우선변제를 받을 수 있습니다.

▶서울특별시 : 1억 5천만 원

▶수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억 3천만 원

▶광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 7천만 원

▶그 밖의 지역 : 6천만 원

보증금 중 다음 금액 이하를 변제받을 수 있습니다.

▶서울특별시 : 5천만 원

▶수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4천3백만 원

▶광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2천3백만 원

▶그 밖의 지역 : 2천만 원

■임대차 존속기간의 보장

1. 주택 임대차 존속기간은 최단 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 단, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

2. 계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약을 해지를 통지할 수 있습니다.

3. 임차인은 임대인에게 주택임대차 계약을 해지하겠다는 의사를 통지하고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과는 발생합니다.

4. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

■임차권 등기명령제도

임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 주택임대차 보호법에 따라 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.